Azərbaycanda “İpoteka haqqında” qanuna dəyişikliklər təsdiqlənib. Qanuna edilən dəyişikliklər indiyədək bu sahədəki boşluqları və qeyri-müəyyənlikləri aradan qaldırmaqla yanaşı, borclulara qarşı daha sərt tələblər gətirir. Qanuna edilən dəyişikliklərin detallarını təqdim edirik.
Qanuna əsas dəyişikliklərdən biri ipoteka predmetinin, yəni girovun satışa çıxarılması səbəbi ilə bağlıdır. İndiyədək girov yalnız o zaman satışa çıxarılırdı (qanunda bu məsələ “ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi» kimi qeyd edilir) ki, kreditin əsas hissəsi ödənilməsin. İndi isə bu məsələ sərtləşdirilib. Bundan sonra həm də ödənişin vaxtının 90 gün gecikdirilməsi də girovun satışına əsas olacaq.
Bundan başqa, Qanunun 37.1-ci maddəsinə uyğun olaraq ipotekaya tutmanın yönəldilməsi barədə məhkəməyə şikayət edilmədikdə, ipoteka predmetinə tutmanı notariusun icra qeydi əsasında yönəltmək mümkün olacaq.
Ən maraqlı yeniliklərdən biri odur ki, kreditin qaytara bilməyən girovun sahibinə imkan veriləcək ki, əmlakını özü satsın. Yəni borclunun arzusu olarsa, bankın iştirakı olmadan əmlakını satıb, kreditin bağlaya bilər. Bunun üçün tərəflər arasında üç tərəfli müqavilə bağlanılır və satılan əmlakın pulu banka köçürülür, kredit məbləği və digər xərclər çıxılır, qalan hissə əmlakın sahibinə qaytarılır.
Ən mühüm yeniliklərdən biri tutmanın girovu yönəldilməsi ilə bağlı müştərinin xəbərdar edilməsi ilə bağlıdır. İndiyədək mövcud olan qaydalara görə, müştəri bu vəziyyətdən yalnız o vaxt xəbərdar edilmiş sayılırdı ki, bildiriş ona şəxsən çatdırılsın (və imzası ilə aldığını təsdiqləsin).
İndi isə bank bu barədə məlumatı həm müştəriyə, həm də ipoteka müqaviləsində adı keçən digər şəxsə sifarişli poçtla və elektron poçtla (emaillə) yollayacaq. Poçt göndərişi vasitəsilə ölkə daxilində göndərilmiş rəsmi bildiriş onun poçta təqdim edildiyi gündən 5 təqvim günü keçdikdən sonra, elektron üsulla göndərilmiş rəsmi bildiriş isə göndərildiyi gündən 3 təqvim günü keçdikdən sonra təqdim olunmuş sayılır. Başqa sözlə, kreditin ödəməyən borclunu tapmaq problemi artıq həllini tapmış sayılır.
Digər maraqlı yenilik girovların məhkəmə qərarı ilə deyil, notariusun icra qeydi əsasında satılmasına aiddir. Əgər müştəri bu barədə xəbərdarlığa reaksiya vermirsə və ya məhkəməyə müraciət etmirsə, bu proses ipoteka saxlayanın ipoteka müqaviləsinə, yaxud ipoteka kağızına əsaslanan tələbi üzrə notariusun icra qeydi əsasında həyata keçirilir.
Bu qaydaya görə, əgər girovun açıq bazarda satılması üsulu ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulubsa, notarius tərəflərdən birinin istəyi ilə girovun açıq bazarda satılması barədə notariat qaydasında təsdiq edilmiş müraciətini icra qeydi ilə birlikdə 1 iş günü ərzində icra orqanına göndərir. Girovun satılması üçün 2 ay vaxt müəyyən edilib. Girovun satış qiyməti müqavilədə göstərilibsə satışlar o qiymətlə, göstərilmədikdə isə, qiyətləndiricinin qoyduğu qiymətlə satışa çıxarılır.
Amma girovun satışı ilə bağlı mübahisələr də ola bilər ki, bu sahədə, yəni məhkəmə müahisələrində də ciddi yeniliklər var. «İpoteka haqqında» qanuna edilən dəyişikliyə görə, məhkəmə bu işə 1 ay ərzində baxıb qərar verməlidir. Çıxarılan qərardan şikayət verildiyi halda, ona da bir ay ərzində baxılıb qərar verilməlidir.
Maraqlı yeniliklərdən biri odur ki, girov açıq bazarda və hərracda, o cümlədən elektron hərracda satıla bilər. Amma bəzi tələblər var. Belə ki, girovların hərracını yalnız o şirkətlər təşkil edə bilər ki, onlar beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilat olsunlar.
Hərracı udan şəxs pulu vaxtında ödəyib əmlakı almasa, əmlakı almaq hüququ hərracda ikinci ən yüksək qiyət təklif edən şəxsə verilir. Daha bir maraqlı yenilik, indiyədək hərrac baş tutmayanda ikincə hərrac 45 gündən gec olmayaraq keçirilməli idi, indi isə bu müddət 20 günə endirilib. Yəni girovlar daha tez satılmalıdır.
İlkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər. Bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
Satılan girov yaşayış evidirsə, orada yaşayanlar girovun satılmasından sonra 10 gün ərzində qeydiyyatdan çıxarılacaqlar
